Anlässlich des Inkrafttretens des Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung warnt der Verband der Immobilienmakler vor einem schwerwiegenden institutionellen Paradoxon, das die Immobilienverkäufe in Montenegro erheblich zu verlangsamen und das Image des Landes als Investitionsstandort zu gefährden droht.
Mit der neuen Gesetzeslösung hat der Staat die Pflicht eingeführt, dass alle Immobilienkäufe ab einem Wert von 10.000 Euro ausschließlich über ein bei einem Kreditinstitut in Montenegro eröffnetes Transaktionskonto abgewickelt werden müssen. Notare sind zudem verpflichtet, die Erstellung und Beglaubigung von Urkunden zu verweigern, wenn diese Regelung darauf abzielt, das nationale Zahlungssystem zu umgehen. Wir unterstützen zwar die Bemühungen des Staates, Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung in all ihren Formen durch die Stärkung des Rechtsrahmens, die verbesserte Überwachung der Finanzströme und die effizientere Arbeit der zuständigen Institutionen zu verhindern, weisen aber gleichzeitig auf ein alarmierendes Problem in der Praxis im Zusammenhang mit der Kontoeröffnung für Gebietsfremde hin.
Ausländische Staatsbürger, die eine wichtige Rolle als Käufer und Verkäufer auf unserem Markt spielen, sehen sich zunehmend mit Banken konfrontiert, die ihnen die Kontoeröffnung verweigern. Einerseits schreibt der Staat Montenegro gesetzlich vor, dass Nichtansässige ein Konto in Montenegro benötigen, um Immobilien kaufen oder verkaufen zu können. Andererseits nutzen Banken als Aktiengesellschaften ihr Ermessen, die Kontoeröffnung für Nichtansässige ohne Angabe von Gründen abzulehnen, insbesondere wenn sie diese als nicht „profitabel“ einstufen, weil sie das Konto nur für einen einmaligen Kauf oder Verkauf nutzen würden, oder wenn sie den Verifizierungsprozess für solche Kunden als kompliziert und riskant einschätzen. Darüber hinaus verlangen einige Banken von ausländischen Immobilieneigentümern eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für Ausländer, obwohl die überwiegende Mehrheit der Nichtansässigen nie eine solche Genehmigung benötigt hat, da sie ihre Immobilien touristisch nutzen. Besitzt ein ausländischer Verkäufer kein Konto in Montenegro, verpflichtet die umstrittene Bestimmung den ausländischen Käufer zusätzlich zur Kontoeröffnung in Montenegro. Dies ist ohne Wohnsitz in Montenegro oft nicht möglich, und ein Wohnsitz wird üblicherweise nur aufgrund von Immobilienbesitz oder aus anderen Gründen gemäß dem Ausländergesetz erworben. Dadurch geraten ausländische Käufer und Verkäufer in ein rechtliches Vakuum: Sie verfügen zwar über sauberes Kapital und dessen Herkunft, doch der Kauf oder Verkauf ist ihnen faktisch unmöglich.
Im Kontext der europäischen Integration sollten EU- und SEPA-Mitgliedstaaten Zahlungen von Konten anderer Banken innerhalb des SEPA-Systems nicht verbieten. In einigen Ländern werden Immobilientransaktionen auch über Notarkonten abgewickelt, vor allem aus Sicherheitsgründen und zum Schutz von Käufer und Verkäufer. In anderen Ländern werden Nichtansässige angehalten, Konten bei lokalen Banken zu eröffnen, die die notwendigen Prüfungen durchführen. Die meisten EU-Vorschriften sehen vor, dass der Kauf und Verkauf von Immobilien über ein Bankkonto erfolgt, jedoch nicht ausschließlich über ein Konto im Land des Immobilienbesitzes. Montenegro darf als EU-Beitrittskandidat keine Maßnahmen einführen, die den Immobilienerwerb für Nichtansässige erschweren, da dies dem Grundsatz der Wirtschaftsfreiheit und dem Geist des freien Marktes widerspricht.
Der freie Kapitalverkehr ist eine tragende Säule des europäischen Marktes. Wenn eine Bank die Kontoeröffnung für einen Nichtansässigen, der Immobilien erwerben möchte, ablehnt, schränkt sie dessen Kapitalfluss unmittelbar ein und verhindert Investitionen. Wir stimmen zu, dass das genannte Gesetz im Kampf gegen Geldwäsche von entscheidender Bedeutung ist. Die darin enthaltene Vorgabe, dass das Konto ausschließlich bei einer inländischen Bank geführt werden muss, stellt jedoch ein Hindernis für freie Zahlungstransaktionen dar und weicht von europäischen Prinzipien ab. Verfügt ein Käufer über Guthaben auf einem Konto bei einer Bank im SEPA-System, sollte ihn die montenegrinische Gesetzgebung nicht zwingen, eigens für diese eine Transaktion ein neues Konto in Montenegro zu eröffnen, insbesondere da Banken die Annahme dieses Kontos ablehnen können.
Wir appellieren daher an die Regierung Montenegros, das Finanzministerium und die Zentralbank Montenegros, dringend klarere Richtlinien zu erlassen, die eine einheitliche Bankenpraxis bei der Eröffnung von Konten für Nichtansässige oder Zweckkonten zum Kauf und Verkauf von Immobilien gewährleisten und gleichzeitig die Standards zur Bekämpfung von Geldwäsche und zur Gewährleistung der Finanzsicherheit aufrechterhalten. Wir schlagen außerdem vor, durch offizielle Auslegung oder Änderung der Vorschriften ausdrücklich zu ermöglichen, dass Transaktionen auch über ein Notarkonto oder ein Depotkonto eines Immobilienmaklers gemäß dem Gesetz über die Vermittlung beim Kauf und der Vermietung von Immobilien abgewickelt werden können. Dieses Modell gewährleistet vollständige Nachverfolgbarkeit und Sicherheit und verhindert die Blockierung von Transaktionen. Immobilienmakler sind gemäß der kürzlich verabschiedeten Änderung des Gesetzes zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung sowie des oben genannten Transaktionsgesetzes an Rechtsgeschäften beteiligt. Wird dieser Konflikt zwischen Gesetz und Bankpraxis nicht umgehend gelöst, riskiert Montenegro einen langfristigen Kapitalabfluss in konkurrierende Länder der Region mit effizienteren Verwaltungen.
(Verband der Immobilienagenturen Montenegros)
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