Rektor der Universität Montenegro (UCG) Vladimir Božović Er wandte sich an das Ministerium für Raumplanung, Städtebau und Staatseigentum (MPPUDI) und den damaligen Minister. Janko Odović Die Nutzung des städtischen Grundstücks Nr. 37 in Podgorica, Baku-Straße, von „Sport und Erholung“ in „Wohngebiet mit hoher Dichte“ zu ändern, erfolgte nur einen Tag, nachdem die Firma LD Group DOO Nikšić (im Folgenden: LD Group), deren Eigentümer … Luka Nikcevic, erhielt am 7. März 2024 durch eine Schenkungsvereinbarung 1/70 des Eigentums an Parzelle 1386/1, die unter anderem UP 37 darstellt.
Der detaillierte Stadtentwicklungsplan (DUP) „Universitätszentrum – Änderungen“ (DUP – Universitätszentrum) sah den Bau eines Hallenbads mit einer Gesamtfläche von ca. 3 Quadratmetern auf dem ca. 600 Quadratmeter großen Grundstück UP 37 vor. Damit sollte der Sportkomplex der Universitäts- und Hochschulgemeinschaft (UCG) vervollständigt werden, der sich in unmittelbarer Nähe des geplanten Gymnasiums und des Tološka-Waldes befindet.
Vom Rektorat der UCG für Zentrum für investigative Berichterstattung von Montenegro (CIN-CG) Sie geben an, die Landumwandlungsinitiative ins Leben gerufen zu haben, um Wohnraum für ihre Mitarbeiter zu schaffen.
„Die letzte Wohnungsvergabe an der Universität Montenegro fand vor fast 15 Jahren statt, daher sind das Interesse, die Anzahl der Anfragen und die Erwartungen hinsichtlich einer Lösung dieses wichtigen Themas enorm, wie eine Umfrage der Studentenvereinigung der Universität Montenegro zeigt“, heißt es darin. Weiterhin wird betont, dass man in der Vergangenheit „mit einem ungerechtfertigten Moratorium für das städtische Grundstück konfrontiert war, auf dem der Bau eines Gebäudes für die Mitarbeiter geplant war.“
„In den vergangenen Jahren ist es der UCG gelungen, über 40 Quadratmeter zuvor ungenutzte Flächen rund um das Gebäude der Technischen Fakultät in eine Parkanlage für Sport und Erholung mit entsprechenden Einrichtungen umzuwandeln. Laut aktuellem Bebauungsplan wurden in der Nähe des Geländes außerdem Bereiche für Sport und Erholung (Sporthallen und Freiflächen des Sport- und Kulturzentrums), Grünanlagen für Freizeit- und Aktivsport (Wald Tološka, alter und neuer Teil) sowie Bildungseinrichtungen (Gymnasium mit Turnhalle) geplant oder bereits realisiert. Wir sind überzeugt, dass diese Fakten überzeugend belegen, dass der Bedarf an Sport- und Freizeiteinrichtungen in diesem Gebiet vollumfänglich gedeckt ist“, teilte das Rektorat der UCG der Nachrichtenagentur CIN-CG mit.
In seinem Schreiben an die MPPUDI, in dem er um planungsrechtliche Änderungen bittet, erklärt Rektor Božović jedoch nicht, dass er dies tue, um das Wohnungsproblem für die Angestellten zu lösen, sondern vielmehr, dass „die Umnutzung dieses Geländes für hochverdichteten Wohnraum zur Harmonisierung der Funktionen und zur Vervollständigung des Stadtblocks beitragen würde.“
Das Ministerium für Bildung, Kultur und Sport teilte CIN-CG mit, dass der geplante Bau eines Hallenbads an diesem Standort nicht angemessen sei. Denn eine solche Anlage sollte in einem größeren Sportkomplex mit entsprechender Infrastruktur und Kapazität angesiedelt sein. Sie wiesen außerdem darauf hin, dass der Standort nicht den notwendigen städtebaulichen und architektonischen Anforderungen entspricht und der Bau des Schwimmbads die Umgebung beeinträchtigen würde.
„Durch die Verbesserung mehrerer Grünflächen hat die UCG auf den Bau von rund 56.848 Quadratmetern Bruttogeschossfläche verzichtet, deren Bau gemäß dem gültigen Raumordnungsplan zulässig gewesen wäre“, erklärt die Regierungsbehörde.
Die Grundstückspreise sind in die Höhe geschnellt.
Es ist jedoch offensichtlich, dass die Umwandlung von Grundstücken der LD Group große Vorteile brachte. Bereits vor der Verabschiedung der Änderungen des Raum- und Stadtentwicklungsplans (PUP) von Podgorica im September 2023 begann die LD Group, Wiesen dritter Klasse zu erwerben, die sich im Privatbesitz mehrerer Personen befanden und auf denen keine Wohnbebauung geplant war. Nachdem die LD Group in der zweiten Jahreshälfte 2023 das erste Grundstück, 1386/2, mit knapp 800 Quadratmetern Fläche für 454.799,49 Euro erworben hatte, dehnte sie ihren Besitz kontinuierlich aus und übernahm von anderen Eigentümern das benachbarte Grundstück 1386/1 mit 3250 Quadratmetern, für das sie fast eine Million Euro – 973.984 Euro – zahlte. Ein Teil dieses größeren Grundstücks wurde im Wege einer Schenkung erworben, der Rest durch Kauf, wie aus den Kaufverträgen hervorgeht, die CIN-CG vorliegen.
Welche Geschäftslogik veranlasste dieses Unternehmen, fast anderthalb Millionen für Grundstücke auszugeben, die zum Zeitpunkt des Kaufs nicht für Gewerbe- und Wohnbebauung genutzt werden durften? Wusste das Unternehmen etwa, dass die Grundstücke anderweitig genutzt würden und einen hohen Gewinn abwerfen würden? CIN-CG kontaktierte die LD Group, erhielt aber keine Antwort.
Es ist offensichtlich, dass die von Rektor Božović geforderte Umnutzung den Preis dieses Grundstücks in die Höhe getrieben hat. Unweit davon hat dasselbe Unternehmen bereits das Projekt „Green Level“ in der exklusiven Baku-Straße in Podgorica, nahe dem Universitätszentrum und am Rande des Tološka-Waldes, realisiert. Wo einst Wiesen waren, ist eine Siedlung entstanden. Auf der offiziellen Website des Unternehmens wird der Komplex als „der perfekte Ort für ein angenehmes Leben“ beschrieben.
Die Änderungen des Stadtentwicklungsplans (PUP) haben es der LD Group ermöglicht, ihr Geschäftsimperium auszubauen und mit einem neuen Projekt auf einem rund 4.000 Quadratmeter großen Grundstück hochverdichtete Geschäfts- und Wohngebäude zu errichten. In diesem Stadtteil liegen die Quadratmeterpreise für Neubauten zwischen über 3.000 und 5.000 Euro. Die UCG hält einen 14-prozentigen Anteil an dem Stadtgrundstück 37, auf dem derzeit ein Unternehmen aus Nikšić baut.
Die gesamte Chronologie wirft Zweifel am räumlichen Planungsprozess auf, nämlich dass die Änderungen am Stadtentwicklungsplan von Podgorica, dem wichtigsten Planungsdokument auf lokaler Ebene, zum Vorteil des Investors und nicht zum öffentlichen Interesse vorgenommen wurden.
Interessanterweise beantragte das Amt des leitenden Stadtarchitekten im Gegensatz zu Rektor Božović die Aufhebung der Umwidmung, da der Komplex keine Sport- und Freizeitanlage vorsah. Dies geht aus dem Bericht zur öffentlichen Diskussion über die Entwürfe der Änderungen des Stadtentwicklungsplans von Podgorica (Bericht) vom März 2025 hervor.
„Da der entfernte Sport- und Freizeitbereich nicht ersetzt wurde und für den Universitätskomplex von Bedeutung ist, ist es notwendig, den Sport- und Freizeitzweck an diesem Ort wiederherzustellen“, erklärte der Hauptstadtdienst damals.
Wie aus dem Bericht hervorgeht, reagierte das zuständige Ministerium positiv auf diese Bemerkungen und erklärte, es werde „die betreffenden Pläne so weit wie möglich überprüfen und korrigieren“.
Und der Vertreter der Hauptstadt im Rat für die Überarbeitung der Planungsdokumentation Zorica Rakcevic Unmittelbar vor der Verabschiedung der endgültigen Fassung der Folgenabschätzung betonte das Innenministerium, dass die Voraussetzung für die Erstellung der endgültigen Folgenabschätzung die „Berücksichtigung der Kommentare und Anregungen der Institutionen“ sei.
Trotz dieser Position der Hauptstadt und der Meinung ihres Vertreters im Planungsdokumentationsprüfungsausschuss blieb der Zweck dieses Standorts in den im August 2025 verabschiedeten endgültigen Änderungen des Stadtplanungsplans weiterhin Wohnzweck.
Sie haben gegen das Gesetz über Raumplanung und Bau von Anlagen verstoßen.
Dies verstößt gegen Artikel 36 des Gesetzes über die Raumplanung und den Bau von Anlagen, der sich auf die Erstellung eines Vorschlags für ein Planungsdokument bezieht und festlegt, dass der Planvorschlag auf der Grundlage des Berichts erstellt wird.
Zusätzlich zu der Tatsache, dass die Landnutzung an diesem Standort durch Änderungen des Flächennutzungsplans geändert wurde, heißt es in dem Dokument auch, dass Bauarbeiten sofort direkt nach diesem Plan durchgeführt werden können, obwohl dieser bereits in Kraft ist. DUP - Universitätszentrum.
Dies bedeutet, dass der Investor ohne weitere Ausarbeitung mit einem präziseren, detaillierteren Plan bauen kann, was in der Praxis ungewöhnlich und umstritten ist, insbesondere da es sich nicht um ein Projekt von öffentlicher Bedeutung, sondern um einen Wohn- und Geschäftskomplex handelt.
Dadurch werden wichtige Schritte umgangen, die für einen detaillierten Plan ansonsten erforderlich wären, wie öffentliche Anhörungen, Gutachten von Sachverständigen und Genehmigungen durch zuständige Institutionen. Außerdem werden wichtige Aspekte nicht geprüft: die Verkehrsanbindung, die Bebauungsdichte und die Einbindung der Neubauten in das Schulgebäude, die Tološka šuma und die umliegenden Wohnblöcke.
Gemäß dem Gesetz über Raumplanung und Bauwesen Montenegros muss die Planung auf dem öffentlichen Interesse, dem Erhalt öffentlicher Räume und der Transparenz des Verfahrens beruhen. Artikel 3 dieses Gesetzes stellt klar, dass Einzelinteressen dem öffentlichen Interesse nicht schaden dürfen.
Die LD Group entwickelt derzeit das Projekt Green City im City Quarter, wo der Preis für Wohnungen pro Quadratmeter zwischen 2.500 und 2.600 Euro liegt, während ein Garagenstellplatz 15.000 Euro kostet.
Im März 2025 kündigte LD Gradnja, ein Schwesterunternehmen der LD Group, die ebenfalls Luka Nikčević gehört, ein gemeinsames Projekt mit der Universität von Montenegro und der Hauptstadt an – die Rekonstruktion und Landschaftsgestaltung eines Teils des Tološka-Waldes.
Der neue Wohn- und Geschäftskomplex, der anstelle der Sportanlagen errichtet wird, wird die umliegenden Gebäude stark beeinflussen und die Lebensbedingungen der dort bereits ansässigen Bewohner verändern.
„Wir haben erst vor wenigen Wochen eher zufällig erfahren, dass hier anstelle eines Schwimmbads ein neues Gebäude errichtet werden soll, was das Ambiente völlig verändern wird. Hätten wir gewusst, dass direkt neben unseren Wohnungen ein riesiges neues Gebäude entstehen würde, wären wir nicht hierhergezogen. Niemand von uns wusste etwas von den Planänderungen, und es gab auch keine Benachrichtigung. Erst durch ein wenig Recherche stellten wir fest, dass das Gebäude tatsächlich im Flächennutzungsplan (PUP) aufgeführt war“, erzählte eine Anwohnerin dem CIN-CG.
„Die Baku-Straße ist bereits jetzt überlastet, es gibt nicht genügend Parkplätze, die Staus sind enorm, und jedes neue Gebäude bedeutet mehr Autos und noch weniger Platz. Das geplante Gebäude würde uns buchstäblich die Aussicht versperren und den letzten freien Platz, den wir noch haben, einnehmen. Wir werden uns an den Bürgermeister wenden.“ Saša Mujović„Wir haben uns an den zuständigen Minister gewandt und fordern ihn auf, uns zu erklären, auf welcher Grundlage das Gebäude überhaupt als denkmalgeschützt eingestuft wurde. Falls nötig, werden wir eine Petition unterzeichnen, denn wir wollen nicht, dass sich die Situation in unserer Nachbarschaft über Nacht verschlechtert“, so der Gesprächspartner von CIN-CG.
Dies ist nicht das einzige Beispiel für umstrittene Planung bei den Änderungen des Stadt- und Regionalentwicklungsplans von Podgorica. Im Zuge der Ausarbeitung wurden auf Wunsch verschiedener Investoren und Grundstückseigentümer zahlreiche sogenannte „Punktänderungen“ der Flächennutzung vorgenommen. Diese Vorgehensweise wurde von Fachleuten stark kritisiert, da es sich um Ad-hoc-Änderungen handelt, die intransparent und ohne vorherige Analysen durchgeführt werden. Nahezu jede Siedlung in Podgorica ist von solchen Änderungen verschont geblieben. Problematisch ist zudem, dass derart weitreichende Änderungen im Rahmen der Planänderungserstellung vorgenommen werden, obwohl diese eigentlich nur Korrekturen und Verbesserungen der bestehenden Planungslösungen vorsehen sollte.
Der Fall der Beogradska-Straße, mitten im ältesten Stadtkern, verdeutlicht, wie die Behörden Einzelinteressen über das Gemeinwohl stellen. In diesem Stadtteil war laut früheren Planungsunterlagen der Bau eines Naturkundemuseums vorgesehen, nun ist dort ein Wohngebäude geplant. Besonders problematisch ist, dass dies zu einem Zeitpunkt geschieht, an dem die Anwohner der umliegenden Gebäude seit Monaten gegen neue städtebauliche Maßnahmen und die intensive Bebauung in ihrem Viertel protestieren, das bereits jetzt infrastrukturell und verkehrstechnisch überlastet ist.
In der Siedlung Zabjelo wurde eine Fläche von 2.500 Quadratmetern von Parkanlagen in zentrale Nutzungsflächen umgewandelt, obwohl die Hauptstadt aktiv mit den Grundstückseigentümern über eine Enteignung verhandelte, um die Parkfläche für dieses sehr dicht besiedelte Gebiet zu erweitern.
Im Zuge dessen DUP-a In den Blöcken 35 und 36 wurde anstelle der bestehenden Garage des DUP die Möglichkeit geschaffen, direkt ein sechsgeschossiges Gebäude zu errichten. Im Gebiet Tološka šuma ist ein Gastronomiebetrieb geplant, während entlang des Morača-Ufers in Zagorič touristische Flächen entstehen sollen. Auch in der Siedlung Donji Kokoti kann auf einer Fläche von bis zu 50 Hektar direkt gebaut werden, und zwar in einem Gebiet, in dem eine intensive Bebauung mit Gewerbe- und Handelseinrichtungen geplant ist.
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