In Tivat wurde eine fünfzehntägige öffentliche Debatte über den von der Stadtverwaltung erstellten Entwurf des Beschlusses über Änderungen des Beschlusses über die Grundsteuer abgeschlossen. Zeljko Komnenovic.
Im diesjährigen Haushalt plante die Gemeinde, Einnahmen in Höhe von 8,5 Millionen Euro aus der Grundsteuer zu generieren.
Abgesehen von der terminologischen Angleichung an die Bestimmungen des neuen Grundsteuergesetzes besteht die bedeutendste Änderung, die der Vorschlag für ein neues Gesetz der Gemeinde Tivat im Vergleich zum bestehenden Grundsteuerbeschluss mit sich bringt, in der Senkung des kommunalen Korrekturkoeffizienten zur Ermittlung des durchschnittlichen Marktpreises pro Quadratmeter für Wohngebäude. Dieser Koeffizient wird von 0,95 auf 0,80 reduziert, „wenn die für Statistik zuständige Behörde der Gemeinde Tivat keinen separaten durchschnittlichen Marktpreis pro Quadratmeter für neu errichtete Wohngebäude veröffentlicht“.
Wie in der Erklärung dargelegt, geschieht dies aufgrund der Notwendigkeit, den plötzlichen Anstieg dieser Steuerlast für das Jahr 2026 abzumildern.
Gemäß Artikel 6b des Gesetzes über die Grundsteuer kann der durchschnittliche Marktpreis pro Quadratmeter für neu errichtete Wohngebäude in Montenegro um einen Gemeindekoeffizienten zwischen 0,10 und 2 korrigiert werden, wenn für eine Gemeinde kein separater durchschnittlicher Marktpreis pro Quadratmeter veröffentlicht wird. Dieselbe Rechtsvorschrift sieht außerdem vor, dass eine Gemeinde die Steuerbemessungsgrundlage nur dann auf Basis eines Dreijahresdurchschnitts festlegen darf, wenn der durchschnittliche Marktpreis pro Quadratmeter für Immobilien laut Angaben der Verwaltung im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 20 Prozent gestiegen ist.
„Monstat teilte mit Schreiben vom 9. März 2026 mit, dass für die Gemeinde Tivat keine separaten Daten zum Durchschnittspreis einer neuen Wohnung veröffentlicht werden. Tivat sei jedoch integraler Bestandteil des Durchschnittspreises für die Küstenregion, der laut vorläufigen Daten für 2025 bei 2.412 Euro liege, während der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer neuen Wohnung in Montenegro im Jahr 2025 2.200 Euro betragen würde. Für 2025 ermittelte die Gemeinde Tivat unter Anwendung von Artikel 6b Absatz 4 des damals geltenden Gesetzes die Steuerbemessungsgrundlage in Höhe von 1.571,66 Euro als Dreijahresdurchschnitt für die Jahre 2022, 2023 und 2024. Der maßgebliche Preis für 2024 wurde mit 1.844 Euro, für 2023 mit 1.532 Euro und für 2022 mit 1.339 Euro angesetzt, woraus sich der Dreijahresdurchschnitt von …“ 1.571,66 Euro.
Auf Grundlage der vorliegenden Daten sind die Voraussetzungen für die erneute Anwendung von Artikel 6b Absatz 4 des Grundsteuergesetzes für das Jahr 2026 nicht erfüllt, da der Anstieg des durchschnittlichen Quadratmeterpreises einer neuen Wohnung in Montenegro im Jahr 2025 von 2.200 Euro gegenüber 1.844 Euro im Jahr 2024 lediglich rund 19,31 Prozent beträgt und somit nicht mehr als 20 Prozent. „Daher hat die Gemeinde keine Möglichkeit, die Steuerbemessungsgrundlage für 2026 nach dem Dreijahresdurchschnittsprinzip neu zu berechnen“, erklärte das Finanzsekretariat.
Sie weisen darauf hin, dass unter diesen Bedingungen die Beibehaltung des bestehenden kommunalen Korrekturkoeffizienten von 0,95 zu einer signifikanten Erhöhung der Steuerbasis und folglich zu einer signifikanten Erhöhung der Grundsteuerbelastung für Bürger und Unternehmen im Jahr 2026 führen würde.
„Konkret ergab sich durch Anwendung des Dreijahresdurchschnitts für 2025 und des aktuellen Koeffizienten von 0,95 eine effektive Basis für 2025 von 1.493,08 Euro. Wendet man den aktuellen Koeffizienten von 0,95 auf den Preis von 2.200 Euro für 2025 an, ergäbe sich für 2026 eine effektive Basis von 2.090 Euro, was einem Anstieg von rund 39,98 Prozent entspricht. Durch eine Senkung des kommunalen Korrekturkoeffizienten von 0,95 auf 0,80 würde die effektive Basis für 2026 auf 1.760 Euro sinken, wodurch das Wachstum gegenüber 2025 auf rund 17,88 Prozent reduziert würde“, erklärte das Sekretariat.
Sie erinnern daran, dass die Gemeinde seit 2022 kontinuierlich Maßnahmen ergriffen hat, um die Steuerzahler vor dem plötzlichen Anstieg der Steuerbelastung zu schützen, der durch das beschleunigte Wachstum des durchschnittlichen Marktpreises pro Quadratmeter für neu gebaute Wohnungen in Montenegro verursacht wurde.
„Im Beobachtungszeitraum stieg der Durchschnittspreis von 951 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 2.200 Euro im Jahr 2025, was einem kumulativen Wachstum von 131,33 Prozent entspricht.“
Nach der Berechnung in der Begründung des Vorschlags wird die jährliche Grundsteuer für eine durchschnittliche Wohnung in Tivat (eine 51 Quadratmeter große Wohnung in Zone IIIa, 10 Jahre alt, mit einem Qualitätskoeffizienten von 1,09 und einem Steuersatz von 0,25 Prozent) nach Annahme dieser Änderungen in diesem Jahr 242,15 Euro betragen, im Vergleich zu 205,42 Euro im Vorjahr.
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