Montenegro hat in nur zwölf Jahren über 78.000 neue Wohnungen erhalten, während die Bevölkerung lediglich um zwei Prozent gewachsen ist. Trotz eines Baubooms, der das Land hinsichtlich der Wohnungsbauintensität zu den europäischen Spitzenreitern katapultiert hat, zeigen Daten aus dem jüngsten Bericht der Wirtschaftskommission für Europa (UNECE), dass ganze 46 Prozent der Wohneinheiten nicht dauerhaft bewohnt sind.
„Die Volks- und Wohnungszählung 2023 erfasste in Montenegro insgesamt 392.909 Wohnungen, das sind 78.205 mehr als bei der vorherigen Zählung im Jahr 2011. Allerdings sind nur 72 % der Wohnungen für Wohnzwecke bestimmt, während der Rest für andere Zwecke genutzt wird, beispielsweise für Tourismus und als Ferienwohnungen“, stellt die UNECE fest.
Die Tatsache, dass bis zu 46 % der Wohnungen leer stehen, stellt laut UNECE eine alarmierende Situation auf dem Wohnungsmarkt dar, der mit Maßnahmen begegnet werden muss, die darauf abzielen, die Wohnungen so weit wie möglich wieder dauerhaft zu nutzen und zu bewohnen.
Das Dokument „Länderprofil Montenegro im Bereich Stadtentwicklung, Wohnungsbau und Landmanagement“ wurde von der Wirtschaftskommission für Europa (UNECE), einer Einrichtung der Vereinten Nationen, erstellt. Länderprofile in diesen Bereichen sollen Regierungen dabei unterstützen, die Wirksamkeit ihrer öffentlichen Politik in den Sektoren Wohnungsbau, Stadtentwicklung und Landmanagement zu verbessern und eine nachhaltige Entwicklung zu fördern. Das Länderprofil Montenegros wurde auf Anfrage der Regierung, vertreten durch das Ministerium für Raumplanung, Städtebau und Staatseigentum, erstellt.
Der Wohnungsbau wuchs schneller als die Bevölkerung.
„Obwohl der Wohnungsbestand zwischen den beiden Volkszählungen (2011 und 2023) um 26 % zunahm, wuchs die Bevölkerung nur um 2 % und die Zahl der Haushalte um 15 %. Der Wohnungsbestand wuchs somit deutlich schneller als die Bevölkerung, wobei die Investitionen ungleich verteilt waren. Statistiken zeigen, dass der Wohnungsbau in Küstengemeinden und Podgorica am intensivsten ist, während in Gemeinden im Landesinneren die Zahl der Wohnungen entweder zurückging (Andrijevica und Mojkovac) oder nur geringfügig zunahm (Šavnik und Pljevlja, weniger als 0,5 %)“, so die UNECE.
Das Dokument stellt fest, dass die Anzahl der Wohnungen pro 1.000 Einwohner in Montenegro von 508 im Jahr 2011 auf 627 im Jahr 2023 gestiegen ist, was einem Anstieg von 23 Prozent entspricht. Gleichzeitig lag dieser Wert 21 Prozent über dem Durchschnitt der Europäischen Union, wo 517 Wohnungen pro 1.000 Einwohner verzeichnet wurden. Weiterhin wird ausgeführt, dass Montenegro im Jahr 2022 eine relativ hohe Neubaurate im Wohnungsbau aufwies: Fertiggestellte Wohnungen machten 1,7 Prozent des gesamten bestehenden Wohnungsbestands aus, was fast dem Doppelten des EU-Durchschnitts für dasselbe Jahr entspricht.
Die Autoren stellen fest, dass 2023 ein leichter Rückgang der von Unternehmen fertiggestellten Wohnungen zu verzeichnen war. Gleichzeitig ging auch die Zahl der Baugenehmigungen und Bauanträge im Vergleich zum Höchststand von 2017 zurück. Das Dokument vermutet, dass dies unter anderem auf die Verabschiedung des neuen Raumplanungsgesetzes zurückzuführen sein könnte. Investoren versuchten daher, sich bereits vor dessen Inkrafttreten 2018 frühzeitig Genehmigungen zu sichern, um mögliche Verzögerungen und Unsicherheiten in künftigen Verfahren zu vermeiden.
„Diese Indikatoren zum Wohnungsangebot müssen im Zusammenhang mit anderen Daten analysiert werden, beispielsweise zu leerstehenden Häusern, Zweitwohnungen, touristisch genutzten Wohnungen (z. B. über Airbnb) sowie verlassenen Häusern und Wohnungen. Laut den Ergebnissen der Volkszählung von 2023 wurden 72,72 % des Wohnungsbestands als dauerhafte Wohneinheiten klassifiziert, verglichen mit 64 % im Jahr 2011. Dies deutet auf einen rückläufigen Trend bei leerstehenden und vorübergehend leerstehenden Wohnungen hin, obwohl dieser Anteil mit 27 % immer noch hoch ist. Von den Wohnungen für den dauerhaften Wohnsitz sind jedoch nur 75 % bewohnt, während der Rest vorübergehend leer steht oder verlassen ist. Das bedeutet, dass von allen Wohnungen in Montenegro nur 54 % durchgehend bewohnt sind“, heißt es in dem Dokument.
Keine Kriterien für die Wohnbedingungen
Darüber hinaus wurde darauf hingewiesen, dass die Verteilung der dauerhaft bewohnten Wohnungen auf die Gemeinden sehr unterschiedlich ist und dass Gemeinden, in denen mehr als 50 % der Wohnungen nicht als ständiger Wohnsitz genutzt werden, in der Küstenregion liegen, was aufgrund des „Ferienwohnungstourismus“ verständlich ist.
„In den nördlichen Gemeinden ist die Hauptursache die Entvölkerung. Žabljak beispielsweise hat die Zahl der Wohnungen zwischen 2011 und 2023 um mehr als 30 % erhöht, trotz eines Bevölkerungsrückgangs von 18 %“, erklärt die UNECE.
Im Hinblick auf die Wohnverhältnisse wird betont, dass die Regierung noch keine Standards für angemessene Wohnverhältnisse festgelegt hat, wie etwa eine Mindestwohnfläche für verschiedene Haushaltsgrößen, eine Definition der (Über-)Bevölkerung pro Wohneinheit und andere Standards für die Bezahlbarkeit von Wohnraum für Menschen mit Behinderungen.
„Ein weiterer wichtiger Indikator zur Beurteilung der Angemessenheit der Lebensbedingungen ist der Zugang zu sauberem Wasser. Laut den Ergebnissen der Volkszählung von 2023 haben zwar 97 % der Bevölkerung Zugang zur Wasserversorgung, aber nur 81,5 % sind an ein öffentliches oder kommunales Wasserversorgungssystem angeschlossen, während 19,5 % der Bevölkerung auf individuelle Quellen wie Wasserpumpen oder Brunnen angewiesen sind“, so die UNECE.
Das Dokument hebt hervor, dass der Wohnungssektor ein Schlüsselelement der montenegrinischen Wirtschaft darstellt, da er die Nachfrage nach Wohnraum und die Entwicklung der Bauwirtschaft widerspiegelt.
„Dieser Sektor hat einen Bauboom im Wohnungsbau erlebt, durch den Bau von Mehrfamilienhäusern, Luxusvillen und Tourismusimmobilien, der vor allem durch das Wachstum des Tourismus, aber auch durch die Urbanisierung und ausländische Investitionen angetrieben wurde. Der Wohnungsbau hat wesentlich zum Wirtschaftswachstum beigetragen, mit bedeutenden Entwicklungsprojekten in Großstädten wie Podgorica, Budva und Kotor“, heißt es in dem Dokument.
Die Autoren geben außerdem an, dass im Jahr 2023 der Anteil der Bruttowertschöpfung des Bausektors zusammen mit den Immobilienaktivitäten 8,8 % des BIP betrug, während der Bausektor allein 3,5 % beisteuerte.
Die UN sucht eine einheitliche Führungskraft für die Wohnungspolitik.
Die UNECE stellt fest, dass die Wohnungspolitik in Montenegro derzeit auf mehrere nationale Ministerien und Behörden verteilt ist, was zu Überschneidungen der Zuständigkeiten, begrenzter Koordination und verminderter Effizienz der öffentlichen Politik führt.
„Obwohl das Ministerium für Raumplanung, Städtebau und Staatseigentum von zentraler Bedeutung ist.“
Institutionen und andere Ministerien, darunter das Sozialministerium, beteiligen sich weiterhin an wohnungsbezogenen Programmen. Gleichzeitig sind die Kommunen zwar rechtlich für Stadtplanung und Flächennutzung zuständig, verfügen aber nur über begrenzte Kapazitäten zur Planung, Finanzierung und Bereitstellung von Wohnraum“, heißt es in dem Dokument.
Es wurde betont, dass die Stärkung der institutionellen Koordinierung und die Definition individueller Kompetenzen auf nationaler und lokaler Ebene für die effektive Umsetzung der Wohnungspolitik von entscheidender Bedeutung sind.
Es wurde empfohlen, die Koordinierung der Wohnungspolitik in einem einzigen nationalen Ministerium oder einer einzigen nationalen Stelle zu bündeln, die für Wohnungsbau zuständig ist, einschließlich Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum sowie Renovierungs- und Modernisierungsprogrammen für informelle Siedlungen.
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